Comment vendre un immeuble de rapport à la découpe ?

Vous avez acheté un immeuble de rapport et souhaitez le vendre à la découpe ? C’est une excellente idée pour rentabiliser votre achat et bénéficier de fonds pour un nouveau projet immobilier.

Ceci dit, il ne faut pas prendre cette étape de votre processus d’investissement à la légère. Lisez cet article pour gagner du temps, maximiser votre rentabilité et éviter de nombreux désagréments.

Déterminer les lots à vendre

Pour commencer, il faut établir avec précision les différents lots que vous allez mettre en vente. Voici donc quelques éléments à garder à l’esprit pour définir les lots qui seront vendus dans votre immeuble de rapport.

Quels sont vos objectifs ?

Vous êtes donc propriétaire d’un immeuble de rapport et souhaitez le vendre à la découpe. Mais est-ce que vous voulez vendre la totalité des différents lots ou est-ce que vous voulez garder un ou plusieurs appartements pour vous-même ou pour de la location ?

Si votre investissement immobilier est axé sur les revenus locatifs, peut-être avez-vous intérêt à en vendre le moins possible.

En revanche, si votre immeuble demande beaucoup de travaux qui vont être compliqués à financer, peut-être avez-vous intérêt à envisager une rentabilité à court terme avec une revente immédiate de tous les lots ou presque.

Comment découper un immeuble de rapport ?

Une fois les objectifs définis, il va falloir imaginer comment seront répartis les nouveaux appartements et chaque type de lots. La difficulté dépend de la configuration de l’immeuble au moment de l’achat.

Si l’immeuble est assez classique, avec des logements bien déterminés et des pièces agencées demandant relativement peu de travaux, la division est alors évidente.

Au contraire, si l’immeuble de rapport est presque en ruines avec des pièces mal configurées et des lots indistincts, une reconfiguration des lots est alors privilégiée. L’intérêt ici sera de penser à une division de l’immeuble qui servira à 2 objectifs principalement : Un rendement maximal pour votre investissement et des logements adaptés au marché locatif et transactionnel.

Dans tous les cas, vous devez faire valider auprès des autorités la découpe de votre immeuble de rapport. Un géomètre doit venir sur place et prendre les mesures qui vont officialiser pour le cadastre, mais aussi pour la copropriété, les nouveaux lots.

Déterminer la valeur marchande de chaque lot 

Il existe plusieurs façons de déterminer la valeur d’un logement. L’une d’entre elles consiste à examiner les appartements comparables qui ont été vendus récemment dans la région. Une autre façon est d’obtenir une estimation d’un négociateur immobilier professionnel.

Comparer les nouveaux lots de l’immeuble de rapport

Vous pouvez utiliser un modèle d’évaluation automatisé (MAA) pour comparer votre investissement à vendre à des propriétés similaires dans votre région. Les MAA utilisent des données provenant de registres publics et d’autres sources pour estimer la valeur d’une propriété et donc son rendement.

Cependant, ils ne sont pas toujours précis, c’est pourquoi vous devriez également obtenir l’évaluation d’un professionnel qui se rendra lui-même sur place.

Demander une estimation précise

Maintenant que vous connaissez un petit mieux le marché autour de votre immeuble de rapport, il est important de travailler avec un agent immobilier qui peut vous donner sa propre estimation du prix de vos lots à vendre.

Pour obtenir l’estimation d’un agent immobilier, il suffit de contacter les agences locales et de leur dire que vous allez bientôt vendre un ou plusieurs lots de votre immeuble de rapport. Il seront ravis de proposer leurs services en commençant par vous offrir gratuitement une estimation de chacun de vos biens. C’est un investissement pour eux car ils espèrent ensuite récupérer la vente des lots.

N’hésitez pas à en consulter plusieurs et ne signez rien d’engageant lors du premier rendez-vous.

Ne pas oublier le marché immobilier de l’investissement locatif

Connaître le marché locatif du secteur de l’immeuble de rapport a principalement 2 avantages :

• Donner un argument de rentabilité aux investisseurs
• Affiner le prix de vente

Quand un investisseur fait l’achat d’un logement, c’est souvent pour percevoir des loyers et obtenir une rentabilité la plus élevée possible. Connaître la valeur locative de vos logements est déjà intéressant en ce sens.

En outre, vous allez encore pouvoir affiner le prix de vente de vos logements en calculant leur rendement sur le marché locatif. Voici une méthode de calcul connue dans l’immobilier pour vous aider :

1. Additionnez tous les coûts liés à l’achat (prix du bien + frais de notaire et d’agence, travaux, etc.)
2. Additionnez toutes les dépenses annuelles à prévoir (charges de copropriété, taxe foncière, provision sur travaux, etc.)
3. En parallèle, additionnez toutes les recettes (les loyers)
4. Divisez les recettes par les dépenses, multipliez par 100 et vous obtenez le taux de rentabilité

Exemple avec les numéros d’étape : (3 / (1 + 2)) x 100 = Taux de rentabilité
Exemple chiffré : (6.000 / (150.000 + 1.500)) x 100 = 3,96. Le taux de rendement est ici de 3,96 %.

Demandez aux investisseurs, agents immobilier et marchands de biens les taux qu’ils attendent de leurs investissements. Cela vous permettra d’ajuster votre prix en conséquence.

Enfin, sachez que ces taux sont parfois appelés bruts et parfois nets, cela dépend de la précision de votre calcul et des détails intégrés.

Comment mettre en vente un immeuble de rapport à la découpe ?

Vous avez déjà déterminé les lots à vendre et vous savez maintenant évalué leurs prix. Il ne vous reste plus qu’à les vendre en utilisant l’une de ces 2 méthodes principales : le faire vous-même ou déléguer aux professionnels de l’immobilier.

Mais avant cela, il est important de mettre en valeur votre bien à vendre.

Mettre en scène votre immeuble de rapport pour le mettre en valeur 

Si nous partons du constat que le logement que vous vendez est propre et ne mérite pas de travaux, envisagez le home staging. Cela consiste à aménager l’appartement avec des meubles et quelques éléments de décoration pour que l’acheteur se projette mieux dans un lieu de vie.

Si l’appartement a besoin de travaux, essayez de réaliser ceux qui offrent le meilleur rendement entre l’investissement et la valeur ajoutée. Par exemple, repeindre les murs en blanc est très bon marché relativement aux bienfaits que cela peut avoir sur l’acheteur.

Enfin, si les lots découpés de votre immeuble de rapport sont des plateaux qui rendent la visualisation difficile, envisagez une visite 3D. En effet, il est possible aujourd’hui d’intégrer des maquettes ou des plans à une visualisation en 3 dimensions qui vont immerger l’acheteur dans son achat immobilier après travaux. Il pourra même modifier la cuisine ou les revêtements de sol pour se projeter jusque dans les moindres détails.

Vendre des parties de son immeuble de rapport seul

Il est important de commercialiser efficacement votre bien pour maximiser votre investissement. Utilisez les plateformes d’annonces en ligne et les médias sociaux pour atteindre le plus grand nombre de personnes possible. Pensez à utiliser un panneau immobilier devant votre propriété.

Vendre sans accompagnement vous permet de faire des économies substantielles de frais d’agence mais vous oblige à passer beaucoup de temps à répondre aux demandes et à organiser les visites.

De plus, il est plus difficile qu’on peut le croire d’avoir un discours commercial efficace sans maladresses. C’est pourquoi la plupart des vendeurs se tournent vers des professionnels pour les aider.

Vendre avec l’aide d’un professionnel

Si vous souhaitez plus de visibilité à votre investissement, pensez à déléguer la vente de vos biens à des professionnels de votre secteur. Mais attention, ils vous demanderont une commission qui diminue votre rentabilité.

Le travail de l’agent immobilier consiste à :

• Trouver des acheteurs potentiels et organiser des visites
• Négocier en votre nom et finaliser la vente
• S’occuper des tâches administratives telles que la rédaction des contrats, le paiement des notaires, etc.

Veillez à choisir un agent qui connaît bien le marché autour de votre immeuble de rapport et qui a une bonne réputation.